美股大盘:机构们意见不一,大盘5月怎么走?美联储会学日本央行吗?NaNa说美股(2020.04.28)

美股大盘 从今年的3月谷底反弹至今,由技术性熊市转回到技术性牛市,现在市场上对于美股的后市看法却分歧加大。我今天就来聊聊到底美股在接下来的几周会不会继续反弹,甚至是回到年初的历史高位,还是会结束逃命波大幅下跌寻底。

 

via https://youtu.be/V2s0DzPUisQ

相信绝大多数看我这个频道的朋友们都知道什么是REITS。但应该还有很多是投资新手。所以我这里先解释一下,什么是REITS。简单来说,REITs是一种信托基金,把投资者的钱凑在一起,然后由专门的投资机构去选择购买或者投资一些房地产项目、经营和管理,获得的收益在扣除了管理费等相关费用后,会向投资者按照比例定期发放分红。它是房地产证券化的重要手段。因为实体中的房地产都是不动产,而所谓的房地产证券化就是把这个实体中流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。 

对比传统的房地产投资,投资REITS有以下几大优势 :

  1. 投资门槛低。不需要几万几十万的首付,不需要向银行申请贷款。Reits的买入成本可以低到几块几十块美元,就能让投资者在红火的房地产市场分一杯羹。REITs到最后的价格波动幅度和现实中的房地产价值变动是类似的。只不过我们平时不会每天去给我们的房屋做估价所以不会感觉到房地产的价格每个月都在波动而已。 

  2. 流动性高。投资传统房地产买卖双方需要通过公证人,有时候还要通过房产中介,手续繁琐时间花费长。而REITS是在股票交易所上市,所以和股票一样可以随时买卖,即时套取现金。

  3. 投资组合多元化。作为资金量十分有限的个人投资者,我们普通人是很难实现自己投资那些大型商业不动产的愿望的。最多也就是在自己所居城市买几套小住房或者商铺出租而已。而房地产投资信托的诞生,就能巧妙的解决这个问题。通过Reits可以将资金分散投资于不同类型的物业上,减低投资风险。投资范围包括住宅楼、商场、商务写字楼、酒店、厂房和仓库,还可以间接投资海外的房地产项目。

  4. 专业化管理。比如像我,虽然很想当收租婆,可是又精力有限怕麻烦。 想想装修啊房子漏水啊遇上赖房租的租客什么的我就打退堂鼓了。但投资REITS就不会有这种烦恼,因为会有专业的管理公司去经营,完全不用我花心思

  5. 分红比例高。一般情况下REITs必须要将每年净利润的90%以上作为分红返还给股东。因为按照法律,这样就可以免征所得税和资本利得税。由于REITs派发的红利比较高,因此颇受那些喜欢定期收到现金流的投资者的欢迎。 

说了投资REITS的这么多好处,但不管任何投资,肯定都会有一些风险的存在。

REITS最主要的两个风险,一个是它会同时受不动产周期性波动和股市整体周期波动的影响,在房地产不景气或股市系统性风险较高的情况下,会影响基金的收益水平。另一个就是受通货膨胀和利率水平影响:如果发生通货紧缩,房地产物业资产价值下降,REITs净值随之下滑,REITs租金收益等也会下降,从而导致分红收益下降;同样的,如果面临利率上调压力,市场对房地产的需求水平会下降,可能会影响REITs经营现金流,且利率上升将造成REITs市场价格走低,影响其整体回报率。 

可能介绍到这里,大家都已经迫不及待得想知道有哪些比较好的REITS可以投资了吧。目前交易比较活跃的REITs ETF大多限于美国和欧洲市场。欧洲市场我个人来说不是很推荐啦,虽然我现在是住这边,但不得不说欧洲的经济这些年真的是一直在逐渐没落。所以我就只推荐3个美国的REITs,分别是先锋的VNQ ,  贝莱德的IYR, 还有第三个SCHH. 其中VNQ的资金管理规模最大. SCHH最便宜。大家要记得,购买任何一个REITs,就相当于购买一支公司股票,因此需要做一定的尽职调查。如果你没有时间去认真研究每只REITS,也可以直接购买以上的REITs指数基金或其它的ETF,这样就可以避免在单个REITs上栽跟头的风险。至于想花时间认真研究单只REITS的朋友们,可以根据以下几个标准来好好挑选你中意的REITS。

首先就是挑选那些规模比较大、交易活跃且累计回报率稳定的REITs。

其次是REITS里面的不动产质量要高,比如地段好、出租率高、往期收益率高等。

还有因为Reits的收益率和这个国家/地区的经济情况与房地产景气程度有非常大的关联。因此在发展越快经济越好的地区房地产的收益当然越高投资REITS也能获利越多。避免那些地缘政治动荡或者经济下滑的地区的REITS。

还有非常非常重要的一点,就是一定要避开抵押型的REITS。 因为REITs其实是有两种类型的:一是股权型REITs,拥有房地产所有权并管理物业组合。租金收入将转化为分红支付给份额持有人。还有一种是抵押型REITs,它是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券,比如我们所说的MBS.这种类型的REITS收益主要来源是房地产贷款的利息。我个人是不建议大家去碰这些抵押型REITS 的,相信了解2008年美国次贷危机的人都会对MBS闻之色变吧。这种REITS的风险远比股权型REITS要高得多。但时间原因我这里就不展开来讲了。大家只要记得避开抵押型REITS,只关注股权型REITS就行了。

从资产配置的角度来讲,REITs追踪的是房地产市场,与股票、债券市场的相关性较低,在投资组合中配置一些REITs,可优化投资组合,有效分散风险。

但现在是不是投资REITS的好时候呢。我们可以看到这3个REITS ETF在这次的美股暴跌当中也下跌了很多。在2008年次贷危机发生的时候美国房地产泡沫破裂,REITs的价格也大跌。但是这些年REITs的价格也开始快速反弹。再看过去这些年,即使包括08年房地产大跌的时段,REITs累计的投资回报还是非常高的,比国债和股票都要来的好。2008年金融危机期间,因为REITs的价格发生大跳水,所以股息收益率也一下子飙升上去了。

因此从好的方面来看,现在REITS的价格下跌也会导致了更高的股息收益率,以过去的经验来说对于寻求长期稳定现金流回报的投资者们这应该是一个很好的买入机会。但是也要考虑到目前股市存在的不确定性,REITs的价格可能还会面临进一步的压力。虽然正常来说房地产投资信托基金是一种防御性资产,但在发生金融危机的时候,所有资产都是泥沙俱下被杀的。如果未来股市再次发生动荡,那么REITS也可能还会下跌。所以,大家根据自己的投资周期,资金多少,与仓位管理,来做出自己的选择吧。 

讲了这么多REITS的投资知识,那么大家最想投资的是哪个地区的房地产呢 ? 我的话对新加波,美国,泰国还有越南的商业房地产非常感兴趣,不知道大家最感兴趣的是那些地区或类型的REITS呢。欢迎在评论区里留言 

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