美国最大公寓Reits,全球最牛数据中心Reits,都在这里!NaNa说美股(2020.09.28)

今天是9月28日周一,上次做私人监狱REITS的时候,曾经答应过大家只要点赞超过3000就再做一期住宅型房地产投资信托. 所以今天我们就来介绍2支美国最大的住宅型REITS,然后再特地介绍2支数据中心的REIT,以及后面我会说一下为什么我要专门推荐后者的原因。

目前美国市场上共有22个住宅型REITs,在以下这张图表里我详细的按照市值大小列出了10个美国主要住宅型REITS。住宅型REITS专门从事包括购买和经营公寓楼、学生公寓、工业住宅和独户住宅等业务。如果再细分市场的话,这个市场里的佼佼者就是公寓REITs,后者的营业收入在整个住宅型REITS中占比最大.其次才是预制房屋和独户房屋型REITs。占比相对要小很多。在以前一期介绍REITS的视频中我曾经说过,因为考虑到风险的一些原因,我只选择权益型REITS,不选择抵押型REITS. 虽然有些抵押型REITS的股息回报率也很不错。 对于很多像我这样不居住北美的朋友们,直接打飞滴去美国购买投资房买商铺比较困难。但是通过买入美股里面的REITS来间接投资美国房地产却是一个很不错的选择。尤其是目前REITS板块一些主要标的价格今年已经腰斩的情况之下。

今天我们主要就来介绍列表里的前面2家,公寓型REITs老大EQR和老二AVB.

第一家EQR。(市值294亿美元.股价 52.66美元,股息2.34美元,股息收益率4.44%. 第一大股东 The Vqnguqrd Group Inc 12.68%. 第二大股东 BlackRock 11.40%), 创立于1966年,总部在美国芝加哥,员工一共有3500人,是美国最大的公寓型REIT巨头,专注于收购、开发和管理多户型住宅物业业务来获得相关收入。截至2019年,EQR在全美拥有309个物业,79 624套公寓。这些优质物业主要集中在人口稠密经济繁荣的城市比如纽约,波士顿,华盛顿,旧金山湾区等等。EQR旗下的公寓出租率高达95%,近10年平均股东收益年复合增长率达到8%。 这些物业主要分为三类产品:花园式别墅(Garden)、中高层公寓(Mid/High-Rise)和军队住地(Military Housing)。花园别墅一般两到三层,三层以上为中高层公寓。军队住地则是在军队基地里面的公寓.因为EQR的物业主要面向美国中高收入群体,所以在选址上、产品设计和建造等方面也都是围绕着这些中高端收入客户群体的需求而制定的。比如公寓多数位于城市中心,交通便捷,有停车场,周围有商业圈,社区内部会为租户提供各种便利设施,包括健身房、游泳池、洗衣房等。有些高端公寓还会提供桑拿,SPA等服务。公寓中的所有家具,配套设备,家电都统一采购和租赁;.员工统一培训。这种规模化运营有效降低了成本.规模效应使其管理费用率只有2%~2.5%,仅为行业平均水平的一半,为同行业最低,一般房产中介公司和个人房东都无法做到这种水平。

EQR自1993年IPO上市起,每年都有分红。2008年那次金融危机中,虽然股价由高峰时的61.50美元一路下跌到2009年3月份的谷底15.68美元才触底。但其实公司的财务状况在此期间一直都很稳定。因为公司管理层早从2000年就开始梳理内部资产,逐渐售出非核心资产,集中发展核心业务,战略上逐渐转为防守,保持10亿美元的现金。让公司安然度过了那次危机。对于那些在2009年初买进它股票的投资者,后来账户收益也随之一路水涨船高.在EQR的历史发展当中,管理层灵活适应市场周期变化调整资产布局,在资产价格较高,或者不符合市场策略的地区,选择出售部分资产来减低杠杆,提高收益和回笼资金。而在资产价格较低、高租金回报时期,选择增持物业,获取租金收益. 优秀的管理层运营策略是EQR成功的关键因素之一。这些年EQR租金收入稳定增长而运营成本相对平稳,使得EQR获得了较高的投资回报率.比起美国10年长期国债和企业债更具有吸引力,因此也获得了那些长期、稳定资金的青睐,比如全球第一和第二大基金管理公司the vanguard和 BlackROCK,还有那些大型政府养老基金的投资。

第二家AVB , (市值212亿美元,价格151.50美元。 股息 6.22美元,股息收益率4.11%第一大股东 ) 是全美第二大公寓型REIT,主要专注于开发、重建、收购、持有及管理公寓社区。AVB的前身是成立于1978年的公寓出租公司Bay Apartment Communities,1994年IPO上市。在1998年,Bay ApartmentCommunities与商业地产开发商Trammell Crow旗下的Avalon Properties合并成为AVB。经过多年发展之后,AVB如今在美国拥有264个公寓社区,超过7万6套公寓住宅。分布在全美10个州和华盛顿特区,主要包括纽约、波士顿、旧金山等人口稠密的城市。因此和第一家公寓巨头EQR展开了激烈的竞争。经常是你追我赶的。AVB发展的轨迹和EQR差不多,也是在90年代进行规模化扩张,之后趋于稳定运营.AVB旗下的物业也分为3种主要产品,花园式公寓、联排别墅和中高端社区多个类型,分为Avalon、AVA和Eaves by Avalon三个产品线,分别面向高中低端三类客群。Avalon品牌是核心产品,主打市区和郊区的高端住宅,配备高端设施和服务,比如花园,泳池等等。AVA品牌主要提供市区中小型合租公寓,周边基础设施完善;Eaves by Avalon品牌为追求性价比的租客提供价格便宜的郊区公寓。AVB的收入80%-90%来自于出租收入,剩下的来自于物业出售和投资收入。AVB的公寓平均出租率大约为95%,和EQR差不多。最大成本则是来自与日常的运营费用和物业折旧摊销,合计占到50%左右,其次是税收和利息支出,运营利润率达28%。因为AVB当初合并的Avalon Properties原属于商业地产开发商Trammell Crow旗下,所以在开发新物业的时候,AVB会直接全程参与拿地、规划和整个施工建设,这样可以更好的控制施工进度和成本.所以这是AVB的一大优势。和EQR一样,the vanguard和 BlackROCK还有那些大型基金是AVB的主要股东。

如果美国经济能快速恢复,就业市场保持强劲,将会有利于这些公寓REITS的收益。虽然美联储的低利率会鼓励更多的美国家庭去贷款购买住房,而不是租房子。但美国年轻人越来越多纷涌入大城市寻找就业机会,这些25~35岁之间的人群正是公寓租赁需求的最大主力军。这几年美国大城市里的公寓租金一直保持上涨势头。因此公寓类REITs虽然不能让投资者们获取暴利,却是一项长期稳健安全的投资。

在介绍完以上这两家公寓型REITS之后,我再来介绍2家数据中心REITs,Equinix.股票代码EQIX. 和Digital Realty Trust,股票代码DLR. 随着近几年来互联网技术,大数据等从2015年起开始加速发展和普及,技术的革命也带动了相关产业,包括以科技和基建为标的的REITs市场,数据中心REITs就是在此期间应运而生的,它们持有并管理客户用于安全存储数据的那些基础设施,以帮助保持服务器和数据的安全,包括提供不间断电源,风冷设计和物理安保等一系列的产品和服务.自2015以来,数据中心REIT一直是表现第二好的REIT行业,仅次于蜂窝塔行业REIT。目前全球数据中心专业服务商市场份额超过5%的只有两家,拥有9.50%国际市场份额的EQIX,和拥有5.70%国际市场份额的DLR,而这两家公司都以REIT的形式运营。

先说第1家,Equinix,股票代码EQIX 。1998年6月在特拉华州成立。2003年在纳斯达克上市.是全球数据中心的龙头老大。提供数据中心主机托管、互联与连接性服务,以及各类基础设施的解决方案。业务遍及欧美,中东,非洲和亚太地区.合作伙伴包括全球1800多家、网络应用服务商、2900多家云及 IT 服务提供商,全球9,800 多家客户,包括Adobe 、IBM 、Electronic Arts 、Facebook 、通用电气、Google 、Sony、 Microsoft等世界知名企业,还包括中国联通、电信、移动三大运营商.EQIX的股息为10.24美元,股息收益率为1.34%, 这样听起来,似乎股息不怎么样,但大家可以看到它股价在过去几年的强劲上涨,就能看得出来,这是一支大牛股。随着未来云端行业的发展,还有疫情对相关行业的推动,相信数据中心行业REITs的表现将会在未来持续走强。而且一般来说,大部分增长性好的股票,股息收益率都是偏低,所以EQIX的股息收益表现不如主流REITs,也很好理解,因为它的股价增长速度也秒杀其它主流RETIS啊。

再来说说第2家Digital Realty Trust, 股票代码DLR。  2004年3月在马里兰州成立,是全球领先的数据中心、托管和互联解决方案提供商,面向从云信息技术服务、通信和社交网络到金融服务、制造业、能源、医疗保健和消费品等多个行业垂直领域的客户。技术平台提供了一个由214个最先进的互联数据中心组成的网络,集中在全球12个国家的35个主要大都市区。

对数据中心感兴趣的朋友们还可以看看另外1家数据中心REITS,CONE,因为视频时间原因,我无法再一一详说,不然时间就太长了。总结一下就是数据中心行业REITs近几年才刚刚兴起,估值略高于平均,但增长性居中高位。但股息收益率较低,平均股息收益为2.3%,低于行业平均3.4%,因此看重分红收益的投资者可以选择公寓类分红比较稳定的REITS,而更注重成长性的投资者或许可以长线布局数据中心REITS。我们今天只介绍以上这2家最优质的公寓REITS和2家数据中心REITS。在美股市场里面还有很多其它不同类型的REITS,比如像专门投资酒店及度假村的SVC和RHP, 专门投资和经营美国学生公寓的ACC, 专门投资医疗设施的MPW,等等。大家有感兴趣的话,都可以搜索这些股票代码去了解一下。2020年整体REITs的表现虽然跑不过标普500指数,但住宅公寓,数据中心等这些个别REITS表现突出。而零售业REITS,可能要等到疫苗出来之后,才能真正复苏,但若是有好的标度,也可以提前长线布局。 总之,历史证明美国市场里最优质的那些REITs是相对于股市更好的避险资产, 大多数养老基金或资产配置组合都会配置REITs,现在或许是挑选的好时机。

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